【相続】家の名義変更の前に知っておきたい3つのこと｜手続きの流れと相続不動産の選択肢
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相続した家、こんなお悩みありませんか？
- 親から実家を相続したが、住む予定がない
- 兄弟・姉妹で財産を分けたいが、不動産は分けにくい
- 空き家のままで、固定資産税の負担が気になる
- 何か手を打たないと、と思いつつ後回しになっている
- 売却も考えているが、何から始めればいいか分からない
ひとつでも当てはまる方は、ぜひ最後までお読みください。相続した不動産の「次の一歩」が、具体的にイメージできるはずです。
家の名義変更（相続登記）とは｜2024年4月から義務化
家の名義変更とは、不動産の所有者を被相続人から相続人へ変更する手続きで、正式には「相続登記」と呼ばれます。
2024年4月から義務化されました
- 相続を知った日から3年以内に登記申請が必要
- 怠ると10万円以下の過料の可能性
- 過去の相続分も対象（2024年4月以前の相続も該当）
「親が10年前に亡くなったが、まだ名義変更していない」というケースも、義務化の対象になります。心当たりのある方は、早めの対応をおすすめします。
名義変更の手続きの流れ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1 | 遺言書の有無を確認 |
| 2 | 相続人の確定（戸籍収集） |
| 3 | 遺産分割協議 |
| 4 | 必要書類の準備 |
| 5 | 法務局へ申請 |
名義変更にかかる費用
- 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%
- 司法書士報酬：5万〜10万円程度
- 書類取得費用：数千円〜1万円程度
例えば評価額3,000万円の不動産なら、登録免許税だけで12万円かかります。
知っておきたい相続税の話
家を相続する際、忘れてはいけないのが相続税です。相続財産が基礎控除を超えると課税されます。
相続税の基礎控除
例：法定相続人が3人なら基礎控除は4,800万円。これを超える相続財産には相続税がかかります。
不動産は評価額が高くなりやすく、現金や預貯金と合わせて基礎控除を超えるケースは少なくありません。都市部の物件では、相続税の負担が数百万円〜数千万円になることもあります。
相続税の負担を軽減できる「3つの特例」｜期限あり
相続した不動産には、税負担を軽減できる特例制度があります。代表的なものを3つ紹介します。
1. 小規模宅地等の特例
被相続人が住んでいた宅地（330㎡まで）の評価額を最大80%減額できる制度です。評価額5,000万円の宅地なら1,000万円まで圧縮できる可能性があります。
2. 取得費加算の特例
相続した不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税が軽減されます。
【期限】相続開始から3年10ヶ月以内
3. 空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家を相続して売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（2027年12月31日まで延長）。
相続した家を持ち続ける3つのリスク
名義変更だけ済ませて家をそのまま持ち続けることには、いくつかのリスクがあります。
リスク1：固定資産税の負担が毎年続く
不動産を所有している限り、毎年固定資産税・都市計画税を支払う必要があります。住む予定がなくても、この負担は続きます。
リスク2：「特定空家」に指定されると税金が最大6倍
管理が不十分な空き家は「特定空家」に指定されると、住宅用地特例が外され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
リスク3：建物の劣化と資産価値の低下
人が住まない家は劣化が早く進みます。維持管理の手間や費用がかかるだけでなく、資産価値も時間とともに下がっていく傾向があります。
名義変更後の3つの選択肢｜住む・貸す・売る
相続した家の使い道は、大きく3つに分けられます。それぞれの特徴を整理しましょう。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 住む | 思い出の家を残せる | 立地・広さが希望に合わない場合も |
| 貸す | 家賃収入が得られる | 管理の手間／空室リスク |
| 売る | 現金化／維持費から解放／分けやすい | 家を手放すことになる |
相続した家を売却する3つのメリット
3つの選択肢のうち、相続不動産で多く選ばれているのが「売却」です。理由は次の3つです。
メリット1：相続人で公平に分割しやすい
不動産は物理的に分けにくい財産です。現金化すれば公平に分けられ、後々のトラブル防止にもつながります。
メリット2：維持コストと管理の手間から解放
固定資産税、管理費用、修繕費用、定期的な見回り…これらの負担から解放されます。遠方の物件なら特に大きなメリットです。
メリット3：相続税の納税資金を確保できる
相続税の納付期限は相続開始から10ヶ月以内です。売却することで、納税資金をスムーズに確保できます。
なぜ今、相続不動産の売却を検討する人が増えているのか
- 2024年4月からの相続登記義務化で、未登記不動産を整理する動きが加速
- 空き家問題の深刻化で、放置リスクが顕在化
- 都市部では中古不動産の需要が依然として高水準
市場環境は常に動くため、売却の判断は複数の不動産会社に相談したうえで進めるのが賢明です。
不動産会社選びで失敗しないための4つのポイント
相続した家の売却では、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが何より重要です。
1. 査定額の根拠を確認する
高い査定額でも根拠が曖昧では意味がありません。「なぜこの価格なのか」を丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。
2. 同じエリア・物件種別での売買実績
不動産会社にはそれぞれ得意なエリア・物件があります。あなたの物件と近い条件での売買実績を確認しましょう。
3. 担当者の対応・知識
レスポンスの早さ、知識の豊富さ、宅地建物取引士などの有資格者であればなお安心です。
4. 具体的な販売活動の内容
売り出し価格の決め方、広告の掲載先など、具体的な販売活動の内容を確認しましょう。
1社だけでは比較できない｜複数社への査定依頼が必須
- 査定額は会社によって数百万円単位で変わることがある
- 比較対象がないと、適正かどうか判断できない
- 各社の販売戦略や担当者との相性も比較できる
ただし、自分で1社1社探すのは大変な手間です。そこで便利なのが一括査定サイトです。一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
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まとめ｜相続した家は「名義変更」の先まで考えて
家の名義変更は2024年4月から義務化された大切な手続きですが、ゴールではなくスタートです。
その先には、税負担の問題、特定空家などの放置リスク、住む・貸す・売るの3つの選択肢があります。多くの方が「売却」を選ぶのは、相続人で公平に分けやすく、維持コストからも解放されるからです。
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